지식 브리핑 💡
2026년 정부의 대대적인 세제개편안이 발표되면서, 부동산 세금의 패러다임이 ‘주택 수’에서 ‘실거주 여부’와 ‘주택 가액’ 중심으로 완전히 재편됩니다. 특히 종합부동산세와 양도소득세는 그 변화의 폭이 커 개인의 자산 운용 전략에 미치는 영향이 지대할 것으로 보입니다. 이번 개편은 단순한 세율 조정이 아닌, 세금 부과의 근본적인 철학을 바꾸는 중대한 전환점이 될 것입니다.
종부세, ‘사는 집’과 ‘안 사는 집’의 세금 차등화
종합부동산세는 앞으로 실거주 1주택자에게는 부담을 완화하고, 비거주 1주택자나 다주택자에게는 세부담을 늘리는 방향으로 개편됩니다. 핵심은 ‘거주 여부’입니다. 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 상향되지만, 해당 주택에 실제 거주하지 않는다면 오히려 9억원으로 하향 조정됩니다. 이는 주택을 단순히 소유하는 것을 넘어, ‘주거’라는 본연의 기능에 대한 가치를 부여하려는 정부의 의지가 담겨 있습니다.
다주택자의 경우, 4억원의 기본공제가 신설되는 긍정적 측면도 있지만, 동시에 공정시장가액비율이 70%로 오르고 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%까지 단계적으로 인상됩니다. 또한, 세율 적용 기준이 ‘주택 수’에서 ‘보유 주택가액 합산’으로 바뀌면서 고가 주택을 여러 채 가진 경우 세부담이 전반적으로 커질 가능성이 높습니다. 이러한 변화는 2027년 납세의무 성립분부터 적용되어, 실제 고지서는 2027년 12월부터 새 기준으로 발행될 예정입니다.
양도소득세, ‘오래 산 집’에 파격적인 혜택
양도소득세 개편안의 핵심은 바로 ‘장기거주 소득공제’의 도입입니다. 기존의 보유 기간 중심 장기보유특별공제는 주택 외 자산에만 유지되고, 주택은 실제 거주 기간을 기준으로 하는 새로운 공제 방식으로 전환됩니다. 이는 오래 거주한 주택에 대한 양도세 부담을 크게 줄여주는 파격적인 조치입니다.
특히, 10년 이상 실제 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 현행 연 250만원에서 무려 연 2500만원으로 확대됩니다. 이 혜택은 2027년 양도분부터 적용되며, 요건을 충족하지 못하면 기존 250만원이 적용됩니다. 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2027년부터 2028년까지 한시적으로 완화되지만, 중과 자체가 폐지되는 것은 아니므로 매도 시점 결정에 신중해야 합니다. 또한, 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주 시 양도세 감면 혜택도 주어져 고령층의 주거 이동을 지원합니다. 이처럼 양도세 개편은 ‘실거주’와 ‘생애 주기’를 고려한 정책 방향으로 전환되고 있음을 명확히 보여줍니다.
실천 체크리스트 ✅
- 보유 주택의 실거주 여부 및 전입신고 이력을 면밀히 재점검하여 세제개편에 따른 종부세 공제 혜택 유불리를 파악하세요.
- 다주택자는 예상되는 종부세 부담 증가에 대비해 공시가격 합산액 기준 시뮬레이션을 반드시 수행하고 매각/증여 등의 대안을 모색해야 합니다.
- 10년 이상 거주한 주택이 있다면 양도 시점과 양도가액 30억원 이하 요건을 미리 확인하여 2,500만원 기본공제 혜택을 놓치지 않도록 계획하세요.
- 65세 이상 가족 중 수도권 주택을 보유하고 있다면, 비수도권 이주 감면 요건을 사전에 꼼꼼히 검토하여 양도세 절감 기회를 활용하세요.
한 걸음 더 나아가기 🚀
📌 추가 인사이트: 사업체를 함께 운영하는 자산가라면, 가업승계 증여세 특례의 경영 기간 요건이 대폭 강화될 예정이므로 부동산뿐 아니라 가업승계 플랜까지 전문가와 함께 전면 재점검하는 것이 필수적입니다.
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