지식 브리핑 💡
경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 새롭게 지정되며 부동산 시장에 큰 파장이 예상됩니다. 국토교통부는 지난 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이 세 지역을 신규 지정했으며, 조정대상지역으로서의 효력은 2026년 7월 1일부터 발생합니다. 이와 동시에 해당 세 지역은 토지거래허가구역으로도 지정되어, 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 아파트 취득 시 토지거래허가를 받아야만 합니다. 허가 절차는 통상 15일 안팎이 소요되므로 거래 시점에 주의가 필요합니다.
새로운 조정대상지역 지정은 주택 취득세율에 직접적인 영향을 미 미칩니다. 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 매입하여 2주택자가 되는 경우, 취득세율은 기존 1~3%에서 8%로 크게 중과됩니다. 3주택 이상부터는 무려 12%의 중과세율이 적용됩니다. 예를 들어, 이미 1주택을 소유한 사람이 화성시 동탄구에 2번째 주택을 매입한다면, 해당 주택은 조정대상지역에 속하므로 취득세 8%를 부담하게 됩니다.
증여를 통한 주택 취득에도 조정대상지역 지정은 중대한 변화를 가져옵니다. 기본 증여 취득세율은 3.5%이지만, 특정 요건이 충족되면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 증여받는 주택이 조정대상지역에 위치하고, 취득 당시 공시가격이 3억 원 이상이며, 증여자가 2주택 이상을 보유한 경우에 해당합니다. 여기서 ‘2주택 이상 보유자’는 증여하는 사람, 즉 증여자 기준입니다. 증여자가 조정대상지역 내에 다주택을 보유한 상태에서 그중 한 채를 증여한다면 중과 대상이 되는 대표적인 사례입니다. 단, 증여받는 주택이 조정대상지역이 아니거나 공시가격 3억 원 미만인 경우, 또는 증여자가 1주택자라면 중과 대상에서 제외됩니다.
양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 1세대 1주택 거주요건 또한 조정대상지역 지정 시점에 따라 달라집니다. 핵심은 주택을 “취득할 당시”의 조정대상지역 여부입니다. 만약 주택 취득 당시 조정대상지역에 속해 있었다면, 양도 시점에 1주택 상태이고 보유기간 및 거주기간이 각각 2년 이상이어야 비과세가 적용됩니다. 그러나 취득 당시 비조정대상지역에 있던 주택이라면, 이후 조정대상지역으로 지정되더라도 거주요건은 적용되지 않습니다. 즉, 2026년 7월 1일 이전에 이미 취득한 주택은 취득 당시 비조정대상지역이었으므로 거주요건이 적용되지 않지만, 2026년 7월 1일 이후에 취득하는 주택은 취득 당시 조정대상지역에 속하므로 2년 거주요건이 필수적으로 적용됩니다. 같은 아파트라도 취득 시점에 따라 세금 적용 기준이 완전히 달라지는 만큼, 면밀한 검토가 필요합니다.
실천 체크리스트 ✅
- 부동산 매수 시점 확인: 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 지역에서 주택 매수를 고려한다면, 계약 및 잔금일이 2026년 7월 1일 이전인지 이후인지 명확히 확인하여 취득세 중과 여부를 미리 파악하세요.
- 토지거래허가 필요 여부 점검: 2026년 7월 5일 이후 해당 지역 내 아파트를 취득할 경우, 매매 전 반드시 토지거래허가 절차를 진행해야 합니다. 허가 기간을 충분히 고려하여 거래 일정을 계획해야 합니다.
- 증여 시 세금 부담 예측: 주택 증여를 계획 중이라면, 증여자의 주택 보유 현황(2주택 이상 여부)과 증여 주택의 공시가격(3억 원 이상 여부)을 사전에 확인하여 중과세율 적용 가능성을 검토하세요.
- 양도세 비과세 요건 재확인: 현재 해당 지역에 주택을 보유 중이거나, 2026년 7월 1일 이후 신규 주택을 취득할 경우, 양도소득세 1세대 1주택 비과세 거주요건이 어떻게 적용되는지 취득 시점을 기준으로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
한 걸음 더 나아가기 🚀
📌 추가 인사이트: 조정대상지역 지정 전 주택 매매 계약을 체결했더라도, 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일이 효력 발생일(2026년 7월 1일) 이후라면 변경된 세법이 적용될 수 있습니다. 예상치 못한 세금 부담을 피하려면 매매 진행 전 반드시 전문 세무사와 상담하여 개인별 상황에 맞는 정확한 조언을 구하는 것이 중요합니다.
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