지식 브리핑 💡
상속세와 증여세는 원칙적으로 재산의 ‘시가’를 기준으로 과세됩니다. 여기서 시가는 불특정 다수 간의 자유로운 거래에서 형성되는 일반적인 가격을 의미하며, 상속세 및 증여세법 제60조에서 그 기준을 명확히 하고 있습니다. 대표적인 시가로는 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액 등이 있습니다. 하지만 모든 재산에 시가가 명확하게 존재하는 것은 아닙니다. 아파트와 같이 유사 거래 사례가 많은 재산은 시가 확인이 용이하지만, 꼬마빌딩, 나대지, 단독주택, 비상장주식처럼 거래가 드문 재산은 시가를 찾기 어려운 경우가 많습니다.
이러한 경우, 상속세 및 증여세법 제61조부터 제65조까지의 ‘보충적 평가방법’(개별공시지가, 기준시가 등)을 적용하여 재산을 평가하게 됩니다. 문제는 이 보충적 평가액이 실제 시장 가치보다 현저히 낮은 경우가 빈번하다는 점입니다. 동일한 가치의 재산임에도 불구하고 누구는 시가에 가깝게, 누구는 절반 수준으로 신고하게 된다면 과세형평성의 문제가 발생할 수밖에 없습니다.
시가로 인정받기 위한 원칙적인 평가기간은 상속개시일 전후 6개월(상속의 경우) 또는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월(증여의 경우)입니다. 그러나 실무에서는 이 평가기간을 벗어난 시점에 중요한 가격 정보가 발견되는 경우가 많습니다. 이때 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라, 다음 두 가지 경우에는 평가기간 밖의 가액이라도 시가로 인정받을 수 있습니다. 첫째, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등의 거래가 있는 경우. 둘째, 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등의 거래가 있는 경우입니다. 법정결정기한은 상속세의 경우 신고기한으로부터 9개월, 증여세의 경우 6개월을 의미합니다. 다만, 이 가액을 시가로 인정받기 위해서는 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정’되어야 하며, 반드시 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 합니다.
평가심의위원회는 국세청과 각 지방국세청에 설치된 심의기구로, 시행령 제49조의2에 근거합니다. 주요 심의 대상은 평가기간 밖의 매매 등 가액의 시가 인정, 시가 불인정 감정기관 지정, 비상장주식 등 가액 평가, 가업 관련 업종 변경, 건물 등의 기준시가 산정 자문 등입니다. 특히, 위원회는 국세청 소속 공무원과 변호사, 공인회계사, 감정평가사 등 외부위원으로 구성되어 전문성과 객관성을 확보하고자 노력하며, 2026년 6월 10일 행정예고된 개정안에 따르면 외부위원 수를 더욱 확대할 예정입니다.
최근 몇 년간 평가심의위원회가 더욱 주목받는 이유는 국세청의 부동산 감정평가사업 때문입니다. 국세청은 2020년부터 신고가액과 시가 차이가 큰 고가 비주거용 부동산에 대해 직접 감정을 의뢰하여 세금을 추징해왔으며, 2025년부터는 고가 아파트, 단독주택 등 주거용 부동산까지 그 대상을 확대하고 선정 기준도 완화했습니다. 이는 과세 형평성 제고를 위한 조치로, 납세자들은 국세청의 감정평가 대상이 될 가능성을 염두에 두어야 합니다.
과세관청이 사후에 의뢰한 감정가액을 시가로 인정하는 것이 적법한지에 대한 쟁점은 2026년 대법원 판결을 통해 정리되었습니다. 대법원은 과세관청의 소급감정 자체는 원칙적으로 허용했습니다. 그러나 중요한 제동장치를 마련했는데, 바로 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 요건’은 평가기준일부터 감정가액 평가서 작성일까지의 전 기간에 걸쳐 충족되어야 하며, 이에 대한 증명책임은 과세관청에 있다고 판시했습니다. 즉, 과세관청의 감정평가 자체는 허용되지만, 그 감정가액이 상속·증여 당시의 객관적 교환가치를 제대로 반영했는지에 대한 입증 책임은 국세청에 있다는 의미입니다.
비상장주식 역시 평가심의위원회의 중요한 심의 대상입니다. 비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균하는 보충적 평가방법이 원칙이지만, 회사의 실질 가치와 동떨어지는 경우가 많습니다. 이때 시행령 제54조 제6항에 따라 다른 평가방법(현금흐름할인법 등)으로 산정한 가액에 대해 심의를 신청할 수 있습니다. 다만, 보충적 평가액의 100분의 70에서 100분의 130 범위 내라는 제한이 있으며, 평가서 작성자도 이해관계가 없는 전문가여야 합니다. 이처럼 상속세 증여세 시가 평가는 복잡한 법령과 실무적 고려가 필요한 영역이므로 전문가의 조력이 필수적입니다.
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<p><strong>참조:</strong> <a href="https://www.findsemusa.com/service/post/postView.do?qidx=2048" target="_blank" rel="noopener">국내1위 1300명 세무사 플랫폼 찾아줘세무사</a></p>
</div>실천 체크리스트 ✅
- 상속세 증여세 시가와 신고가액의 차이를 미리 확인하세요. 신고가액과 국세청 추정 시가의 차액이 5억 원 이상이라면 국세청 감정평가사업 대상이 될 수 있으니, 사후 추징보다 자발적인 감정평가를 고려하는 것이 좋습니다.
- 감정평가를 통해 신고가액을 높여 향후 양도소득세 부담을 줄이는 전략을 세울 수 있습니다. 상속공제 범위 내여서 상속세 부담이 없거나 적다면, 적극적으로 감정평가를 활용하여 미래 절세 효과를 극대화하십시오.
- 평가기간을 넘긴 매매·감정가액이라도 시가로 인정받을 가능성이 있습니다. 평가기준일 전 2년 이내 또는 법정결정기한까지 발생한 가액에 대해 평가심의위원회 심의를 신청할 수 있으니, 포기하지 말고 전문가와 상의하세요.
- 평가심의위원회 심의 신청 기한은 신고기한보다 훨씬 앞서 도래합니다. 상속세는 신고기한 만료 4개월 전, 증여세는 70일 전까지이므로, 상속개시 직후부터 감정평가 의뢰 및 서류 준비 등 철저한 일정 관리가 필수적입니다.
- 과세관청으로부터 감정가액을 통지받았다면, 대법원 판례에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 대한 증명책임은 과세관청에 있음을 기억하십시오. 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지의 시세 변동은 중요한 다툼의 여지가 될 수 있습니다.
한 걸음 더 나아가기 🚀
📌 추가 인사이트: 국세청의 감정평가사업 확대와 대법원 판례의 취지를 고려할 때, 납세자 주도의 ‘선제적 감정평가’는 선택이 아닌 필수가 되어가고 있습니다. 예측 가능한 상속세 증여세 시가 평가 환경을 조성하고 불필요한 추징을 막기 위한 가장 현명한 방안입니다.
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