지식 브리핑 💡
얼마 전까지만 해도 상속증여받은 부동산, 특히 아파트나 단독주택을 신고할 때 기준시가로 신고하는 관행이 만연했습니다. 하지만 최근 국세청의 기조가 크게 변화하며 이러한 접근 방식은 상당한 리스크를 안게 되었습니다. 2025년 한 해 동안 국세청은 703건의 부동산에 대해 자체 감정평가를 진행하여 신고가액 2조 2,252억 원을 4조 689억 원으로 재산정했습니다. 이는 무려 83%, 즉 1조 8,437억 원이 늘어난 엄청난 수치입니다.
이러한 변화는 2025년부터 시행되는 국세청 내부 규정인 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’ 개정 덕분입니다. 과거 ‘꼬마빌딩’ 등 비주거용 부동산에 집중되던 감정평가 대상이 아파트 등 주택까지 사실상 전면 확대되었기 때문입니다. 이제 신고한 금액과 국세청이 판단하는 시가 간에 큰 차이가 발생하면, 국세청이 직접 감정평가를 의뢰하여 세금을 다시 계산할 수 있습니다. 단순히 기준시가로 신고하고 넘어가려는 태도는 더 이상 통하지 않으며, 부동산 평가의 대원칙인 시가를 정확히 이해하는 것이 필수적입니다.
상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 모든 재산의 가액을 ‘상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르라’고 명시하고 있습니다. 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다. 주식이나 예금과 달리 부동산은 개별성이 강하고 거래가 빈번하지 않다는 특성 때문에, 세법은 시가로 인정할 수 있는 구체적인 범위를 정하고 있습니다.
평가기준일 전후 일정 기간(평가기간) 이내에 다음 가액 중 하나라도 있다면 시가로 인정됩니다. 상속재산은 평가기준일 전후 6개월, 증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지가 해당 평가기간입니다.
- 해당 재산 자체의 매매가액
- 둘 이상 감정기관의 감정가액 평균 (기준시가 10억 원 이하 부동산은 1곳 감정가액도 인정)
- 수용·경매·공매가액
- 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등 유사매매사례가액
특히 아파트와 같이 유사한 물건이 많은 경우, 동일 단지 내 옆 동 같은 면적 아파트의 최근 거래가액인 유사매매사례가액이 시가로 인정되는 경우가 매우 흔합니다. 만약 이러한 시가를 산정하기 어렵다면 비로소 보충적 평가방법이 적용됩니다. 이는 토지의 개별공시지가, 공동주택의 공동주택가격, 단독주택의 개별주택가격, 오피스텔/상업용 건물의 국세청 고시 기준시가 등이 해당합니다. 그러나 보충적 평가방법은 납세자가 임의로 선택할 수 있는 옵션이 아니며, 시가가 확인되는 경우에는 반드시 시가를 우선 적용해야 합니다.
최근에는 납세자가 자진해서 감정평가를 받는 사례가 증가하고 있습니다. 이는 단순히 세금을 늘리는 행위처럼 보일 수 있지만, 장기적으로는 절세 전략이 될 수 있습니다. 상속증여 당시 기준시가로 낮게 신고하면 당장의 상속세·증여세는 줄어들지만, 추후 해당 부동산을 양도할 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도소득세 부담이 커질 수 있기 때문입니다. 감정평가를 통해 시가에 가깝게 취득가액을 확정하면, 상속증여세와 미래의 양도소득세까지 통틀어 최적의 세금 부담을 시뮬레이션하고 유리한 방향을 선택할 수 있습니다. 또한, 국세청의 사후 감정평가로 세금이 추징될 경우 발생하는 가산세 위험까지 회피할 수 있어 예측 가능성을 확보하는 장점이 있습니다.
실천 체크리스트 ✅
- 신고 전 유사매매사례가액 확인: 특히 아파트는 국세청 홈택스에서 조회가 가능하므로, 부동산 평가 전 반드시 확인하여 저가 신고 리스크를 줄이세요.
- 평가기간 내 거래/감정 사례 우선 적용: 상속(전후 6개월) 또는 증여(전 6개월~후 3개월) 평가기간 내에 매매나 감정 사례가 있다면, 이 가액이 원칙적인 시가로 우선 적용됩니다.
- 고가·비정형 부동산 감정평가 적극 검토: 국세청의 감정평가 확대 기조를 고려하여, 꼬마빌딩이나 상가주택 등 고가·비정형 부동산은 선제적인 감정평가가 세무 리스크를 줄이는 현명한 방법입니다.
- 상속증여세와 양도소득세 통합 시뮬레이션: 당장의 세금만 볼 것이 아니라, 미래 양도 시 발생할 양도소득세까지 고려하여 부동산 평가 취득가액을 확정하는 장기적인 절세 전략을 수립해야 합니다.
한 걸음 더 나아가기 🚀
📌 추가 인사이트: 부동산 평가 전략은 단지 세금을 줄이는 것을 넘어, 미래 자산 운용의 장기적인 로드맵을 그리는 핵심 도구입니다. 전문가와 함께 다각적인 시뮬레이션으로 최적의 부동산 평가 방안을 모색하세요.
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