지식 브리핑 💡
많은 분들이 가족간저가양도를 고민할 때, 흔히 ‘3억까지는 괜찮다’는 오해를 합니다. 시가 14억 원 아파트를 자녀에게 11억 원에 넘기는 경우, 차액이 정확히 3억 원이라 증여세만 피하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 이는 세금 폭탄의 시작일 수 있습니다. 가족 간 저가양도에는 증여세, 양도세, 취득세 세 가지 세금이 복잡하게 얽혀 있으며, 각 세금마다 적용되는 기준선이 다릅니다. 이 중 3억 원이라는 기준이 명확히 작용하는 것은 증여세뿐입니다.
세금별 숨겨진 기준선 파악하기
첫째, 증여세는 차액에서 기준금액을 뺀 나머지에만 부과됩니다. 여기서 기준금액은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액입니다. 예를 들어 시가 14억 원인 경우, 30%는 4억 2천만 원이므로 기준금액은 3억 원이 됩니다. 따라서 14억 원짜리 집을 11억 원에 넘기면 차액 3억 원은 기준금액 3억 원과 같아 증여세가 발생하지 않습니다. 하지만 여기서 시가는 실제 거래 금액이 아닌 매매사례가액이나 감정평가액이라는 점을 기억해야 합니다.
둘째, 양도세는 파는 부모님에게 부과되며, 시가의 5% 기준에서 갈립니다. 가족에게 시가보다 낮게 팔면 ‘부당행위계산 부인’ 대상이 될 수 있습니다. 이는 실제 거래 가격이 아닌 시가를 기준으로 양도세를 다시 계산한다는 의미입니다. 차액이 시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액을 넘어서면, 실제 받은 금액(예: 11억 원)이 아닌 시가(예: 14억 원)에 팔린 것으로 간주하여 양도세가 부과됩니다. 시가 14억 원의 5%는 7천만 원입니다. 즉, 차액이 7천만 원만 넘어도 양도세는 시가 14억 원 기준으로 계산됩니다.
셋째, 취득세는 사는 자녀가 납부하며, 무려 두 번의 기준선을 통과해야 합니다.
- 첫 번째 기준은 양도세와 유사하게, 가족에게서 시가보다 5% 이상(또는 3억 원 이상) 싸게 산 경우입니다. 이때는 취득세 과세표준이 실제 낸 돈이 아닌 시가인정액으로 잡힐 수 있습니다.
- 더 중요한 것은 두 번째 기준인데, 차액이 더 커지면 아예 거래의 성격 자체가 증여로 바뀔 수 있습니다. 2026년부터 적용되는 개정 지방세법에 따르면, 배우자나 직계존비속 간의 거래에서 대가를 지급했더라도, 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우에는 매매가 아닌 증여 취득으로 간주될 수 있습니다. 14억 원짜리 집을 11억 원에 사면 차액이 정확히 3억 원이라 이 기준에 걸립니다. 이렇게 되면 취득세율은 매매(1~3%)보다 높은 증여(3.5%, 조정대상지역 시 최대 12%) 세율이 적용되며, 과세표준도 시가인정액 14억 원으로 계산됩니다.
결론적으로, 가족간저가양도에서 모든 세금 기준선을 안전하게 지키려면 결국 시가의 5% 안에서 움직여야 합니다. 이 범위를 벗어나는 순간, 복잡한 세금 계산과 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 전문가와 충분한 상담을 통해 시가를 무엇으로 볼지 그리고 부모님이 몇 주택자인지 등을 명확히 확인하는 것이 필수입니다.
실천 체크리스트 ✅
- 가족간저가양도 시 시가 확인: 거래하려는 부동산의 정확한 시가(매매사례가액, 감정가액)를 파악하여 세금 산정의 기준을 명확히 하세요. 주변 시세와 최근 거래 내역을 면밀히 검토해야 합니다.
- 5% 기준선 점검: 정한 양도 대금과 시가의 차이가 시가의 5%를 초과하는지 반드시 확인하세요. 이 선을 넘으면 양도세는 시가 기준으로 과세됩니다.
- 3억/30% 기준선 주의: 양도 대금과 시가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상인 경우, 취득세가 매매가 아닌 증여 취득세율로 부과될 수 있음을 인지하고 각별히 주의하세요.
- 부모님 주택 수 확인: 부모님의 주택 보유 현황(1세대 1주택 여부)이 자녀의 취득세율, 특히 증여 취득 시 중과세 적용 여부에 큰 영향을 미치므로 사전에 꼭 확인해야 합니다.
한 걸음 더 나아가기 🚀
📌 추가 인사이트: 가족간저가양도 시 시가의 5%를 초과하는 차액이 발생한다면, 단순히 저가양도보다는 부담부증여를 적극적으로 고려하여 양도세를 절감하고 취득세 중과 리스크를 효과적으로 관리하는 것이 현명한 대안이 될 수 있습니다.
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