지식 브리핑 💡
오랜 시간 어머니가 살던 단독주택을 물려받은 아드님의 이야기입니다. 상속세 신고 당시 국세청 기준값으로 집값이 약 2억 원으로 평가되어, 상속세는 한 푼도 나오지 않았습니다. 아드님은 세금 걱정 없이 신고를 마쳤고, 모든 일이 순조롭게 마무리된 줄 알았습니다. 그러나 이듬해 집이 10억 원에 팔리면서 예상치 못한 양도소득세 폭탄을 맞게 됩니다. 세무서는 이 집을 2억 원에 취득하여 10억 원에 판매한 것으로 보았고, 그 차액인 8억 원 전부에 대해 세금을 부과했습니다.
아드님은 어머니가 돌아가실 당시 실제 시세는 7억 원이었다고 주장했지만, 세무서의 답변은 단호했습니다. “상속세 신고 때 정해진 2억 원이 이 집의 취득가액입니다.” 이처럼 상속세가 0원일 경우, 많은 분이 집값을 낮게 신고하는 것이 유리하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 이는 양도소득세 측면에서 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 상속세가 나오지 않는다고 해서 집값을 낮게 잡으면, 나중에 집을 팔 때 그 낮은 값이 그대로 취득가액으로 적용되어, 결과적으로 양도소득세 부담이 크게 늘어나기 때문입니다.
이러한 다툼은 결국 대법원까지 이어졌고, 2026년 8월 대법원은 중요한 판결을 내렸습니다. “세무서가 정한 값이라도 상속 당시 실제 시세와 크게 차이 난다면, 그 값을 그대로 취득가액으로 볼 수 없다.”는 것입니다. 이는 상속세 신고 시 정한 집값이 실제 시세와 현저히 다를 경우, 상속인이 상속 당시의 실제 시세를 제대로 증명하면 그 값을 취득가액으로 인정받을 수 있다는 의미입니다. 다만, 이러한 결론을 얻기까지 상속인은 몇 년간의 지난한 법적 다툼을 겪어야 했습니다. 처음부터 상속세 신고 시 철저히 준비했다면 피할 수 있었던 일이었습니다.
특히 오래된 단독주택의 경우, 국세청 기준값과 실제 시장에서 형성되는 시세 간의 괴리가 큰 경우가 많습니다. 단순히 기준값으로 신고했다가는 나중에 집을 팔 때 예상치 못한 세금 손해를 볼 가능성이 높습니다. 따라서 상속세가 0원으로 예상되는 경우에도 미래의 양도소득세까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
실천 체크리스트 ✅
지금 바로 당신의 상속세 관련 상황을 점검하고 현명하게 대처하세요.
- 상속세가 0원이라도 물려받은 집을 팔 계획이 있다면, 상속받은 날 전후 6개월 이내에 감정평가를 받아 그 값으로 신고하십시오. 이 감정가가 훗날 취득가액으로 인정되어 양도소득세를 크게 줄일 수 있습니다.
- 무조건 감정평가가 정답은 아닙니다. 재산이 많아 상속세가 나오는 경우, 감정가로 신고하면 상속세도 늘어날 수 있습니다. 상속세와 미래 양도소득세 부담, 그리고 감정 수수료까지 종합적으로 고려하여 전문가와 상의 후 결정해야 합니다.
- 이미 집을 팔고 세금을 납부했다면, 포기하지 마십시오. 양도소득세 신고기한이 지난 날부터 5년 이내라면, 상속 당시의 실제 시세를 증명하여 세금을 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 이번 대법원 판결이 바로 그 길을 열어주었습니다.
한 걸음 더 나아가기 🚀
📌 추가 인사이트: 상속세와 양도소득세 문제는 특히 아파트가 아닌 단독주택, 토지, 상가에서 더 자주 발생합니다. 아파트는 거래 사례가 많아 시세 파악이 용이하지만, 단독주택 등은 시세 입증이 어려워 기준값으로 신고하는 경우가 많기 때문입니다.
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